１．經濟環境
經濟環境要素是發展物流園區的首要條件。根據國外的經驗，當一個地區內第二產業在三大產業結構中占主導地位時，是大力發展物流業的最好時機；當第二產業比重向第三產業轉移，第三產業占主導地位時，物流業在國民經濟中占有舉足輕重的地位。
２．市場環境
日本、美國、德國等發達國家的物流發展經驗說明物流運作本身要求有一定的市場經濟規模為依托。美國的經驗說明物流業要在市場中錘煉崛起，需要有強大的市場競爭規模與企業經營規模做后盾；而日本與德國的經驗則說明在經濟發展不平衡、企業競爭力不強時，政府以物流園區為手段,是平衡經濟、引導企業規模發展的最佳切入點。
３．基礎設施條件
物流園區強大的輻射能力和運輸組織能力要靠發達的綜合運輸網絡來支持，它要求區域內不僅要具備公路、鐵路、航空、港口等多種運輸方式，還要具有一定的規模和等級，并且具備相互無縫連接的可能性。擁有物流園區的地區還必須是一個通信非常發達的地區，可以滿足非常龐大的信息交換需求，有一定規模的通信管網為物流園區提供相當數量的程控交換系統、衛星定位系統、公眾互聯網以及寬帶系統，并具有隨時接入的可能。
４．政策環境
軟環境有時要比硬環境更重要。物流園區能否具有長久的生命力和對企業具有吸引力，取決于政府對它的認知程度和支持力度，物流園區在規劃建設的初期，一定要得到國家和地方政府的支持，并有相應的支持導向政策。
５．人才環境
物流園區對人才素質的要求非常高。人員的配置不能僅僅停留在搬運、裝卸、運輸等基礎層面上，更需要高級物流管理人才，以適應物流園區的長遠發展。因此，物流園區所在地區內必須擁有一定數量的高規格物流培訓和物流咨詢機構，以提供制造和網聚人才的環境保障。