物流地產發展模式全解析
時間：2024-01-07
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物流地產在我國的發展方興未艾，但市場份額已經較為集中。行業中輕資產和重資產兩大策略在萬科旗下的普洛斯和萬緯身上得到了體現。成立私募基金，隨后將項目建設完成后賣給基金公司，再進行輕資產運營。
普洛斯通過這樣的reits(房地產信托投資基金)模式將資金回籠的時間由十年縮短到了一年之內，提高了項目周轉率，解決了長期持有物業產生的資金沉淀問題，實現了高周轉、高回報和高杠桿的輕資產模式。在這個流動性無比重要的金融時代，這種高速輕便運營的模式收效非常明顯。
行業：缺口巨大增幅放緩
物流地產概念是上世紀80年代在美國率先提出并實踐的，是根據物流企業客戶需要，在合適的地點，投資和建設企業業務發展所需的現代物流設施。物流地產一般包括各種物流中心、物流園區、配送中心以及物流產業園等倉儲設施。
市場供需缺口仍然巨大
從整體而言，市場和企業迅速發展，但仍然未能彌補我國物流地產行業與發達國家的巨大差距。截至到2017年底，我國總倉儲面積約為5.53億平方米，但人均倉儲面積僅為0.4平方米，而日本人均倉儲面積為4.0平方米，相差達10倍之巨。而在這人均的0.4平方米中，只有0.1平方米是擁有信息化管理、現代物流倉儲的面積，余下的0.3平方米則包括舊式倉庫等老舊設施。據觀點指數統計，我國現有的物流倉儲設施約有70%建于90年代之前。這既說明了我國現階段物流倉儲的巨大缺口，同時也意味著我國物流地產行業市場具有巨大的發展前景。
投資增幅開始放緩
根據國家統計局數據，2016年我國倉儲業固定投資為6983.50億元，同比增幅為5.5%，較2015年增幅下降22.9個百分點。從面臨的挑戰來看，主要由于前些年物流地產在規模化發展過程中普遍存在同質化情況，再加上相比住宅和商業地產土地出讓金少、稅收貢獻較低、土地利用率不高，導致大城市工業用地相應指標逐年下降。
同時，近年土地成本提升較快，由于物流地產投資回收期通常在15年以上，為開發建設完之后的招商、運營等專業化運作帶來挑戰。較之以往野蠻生長的盛況，物流地產似乎已經到達了一個瓶頸期，跑馬圈地的發展方式漸漸變得不再適用，多方向、多層次發展正在成為新的增長點。于此，多個新的物流地產運營模式應運而生，金融物流、保稅物流、際享倉、物流產業園區你方唱罷我登臺，新老企業也在這片復雜的紅海中百舸爭流。
從物流地產的空間分布上來看，長三角地區的物流地產規模遠超全國其他地區，其次是京津地區、兩湖地區、川渝地區以及珠三角地區。其中單普洛斯一家企業在長三角地區就布局了近百個物流園區。長三角地區物流地區、川渝地區以及珠三角地區。其中單普洛斯一家企業在長三角地區就布局了近百個物流園區。長三角地區物流的發達也解釋了我們對于江浙滬包郵的羨慕和嫉妒。
而從其城市的空間分布上來看，物流園區一般分布在城市的邊緣或是衛星城中，緊鄰國道、省道、高速公路或空港水港，距離市中心一般不超過一小時車程，這些地區地價較低且交通非常發達。以長三角地區為例，昆山常熟等城市是物流地產企業的必爭之地。
政策：重視程度高 出臺文件頻繁
今年6月，財政部發布《關于開展2018年流通領域現代供應鏈體系建設的通知》，要求強化物流基礎設施建設，夯實供應鏈發展基礎。發展單元化流通，提高供應鏈標準化水平。加強信息化建設，發展智慧供應鏈。聚焦重點行業領域，提高供應鏈協同化水平。推廣綠色技術模式，提高供應鏈綠色化水平。
可以看出，近年來物流地產政策的主要方向是，提升物流現代化水平，提升物流運營效率，助推專業化水準物流地產企業發展。也正是由于政策的大力扶持，物流地產才能在十余年的時間內有如此大的突破性發展。
競爭：“一超多強”的市場格局
經過十余年的發展，物流地產行業呈現出了“一超多強”的發展格局，普洛斯以近七成的市場占有率獨占鰲頭，以1750萬平方米的運營倉儲面積傲視群雄。而第二梯隊的物流地產企業則在250~400萬平方米的運營倉儲面積區間中競爭，彼此都沒有拉開較大的差距。
在第二梯隊及后來競爭者中，主體的分布尤其廣泛，以其他行業為主要業務的企業多有涉足。但主要可以分為四類。一是外資企業進入中國進行發展，如豐樹與安博;二是傳統房企跨界發展，如萬科萬緯物流與遠洋集團等;三是電商企業為滿足自身發展建立產業鏈，發展物流地產;四是獨立經營物流地產的其他企業，如易商紅木和環普等。
企業：輕重資產的較量
(一)普洛斯-快速周轉、覆蓋全面化
輕資產快速周轉
全面化服務
(二)萬科萬緯-密集網絡服務精細化
發展歷程
重資產+密集網絡
完整產業鏈服務
(三)豐樹
創新多樣化
(一)金融物流園
二)保稅物流園
結語：物流地產企業在中國的競爭與發展還遠沒有定局，在這個江湖中，武林盟主普洛斯、后起之秀萬緯以及各大門派都在各自較量，萬科在收下普洛斯后能否就此一統江湖也還未可知。但我們能夠確定的是，物流地產行業的發展將會向著科技化與高端化繼續前進，在我們未來的日常生活中，物流地產項目也將成為雖不引人注目但也不可或缺的重要一環。
普洛斯通過這樣的reits(房地產信托投資基金)模式將資金回籠的時間由十年縮短到了一年之內，提高了項目周轉率，解決了長期持有物業產生的資金沉淀問題，實現了高周轉、高回報和高杠桿的輕資產模式。在這個流動性無比重要的金融時代，這種高速輕便運營的模式收效非常明顯。
行業：缺口巨大增幅放緩
物流地產概念是上世紀80年代在美國率先提出并實踐的，是根據物流企業客戶需要，在合適的地點，投資和建設企業業務發展所需的現代物流設施。物流地產一般包括各種物流中心、物流園區、配送中心以及物流產業園等倉儲設施。
市場供需缺口仍然巨大
從整體而言，市場和企業迅速發展，但仍然未能彌補我國物流地產行業與發達國家的巨大差距。截至到2017年底，我國總倉儲面積約為5.53億平方米，但人均倉儲面積僅為0.4平方米，而日本人均倉儲面積為4.0平方米，相差達10倍之巨。而在這人均的0.4平方米中，只有0.1平方米是擁有信息化管理、現代物流倉儲的面積，余下的0.3平方米則包括舊式倉庫等老舊設施。據觀點指數統計，我國現有的物流倉儲設施約有70%建于90年代之前。這既說明了我國現階段物流倉儲的巨大缺口，同時也意味著我國物流地產行業市場具有巨大的發展前景。
投資增幅開始放緩
根據國家統計局數據，2016年我國倉儲業固定投資為6983.50億元，同比增幅為5.5%，較2015年增幅下降22.9個百分點。從面臨的挑戰來看，主要由于前些年物流地產在規模化發展過程中普遍存在同質化情況，再加上相比住宅和商業地產土地出讓金少、稅收貢獻較低、土地利用率不高，導致大城市工業用地相應指標逐年下降。
同時，近年土地成本提升較快，由于物流地產投資回收期通常在15年以上，為開發建設完之后的招商、運營等專業化運作帶來挑戰。較之以往野蠻生長的盛況，物流地產似乎已經到達了一個瓶頸期，跑馬圈地的發展方式漸漸變得不再適用，多方向、多層次發展正在成為新的增長點。于此，多個新的物流地產運營模式應運而生，金融物流、保稅物流、際享倉、物流產業園區你方唱罷我登臺，新老企業也在這片復雜的紅海中百舸爭流。
從物流地產的空間分布上來看，長三角地區的物流地產規模遠超全國其他地區，其次是京津地區、兩湖地區、川渝地區以及珠三角地區。其中單普洛斯一家企業在長三角地區就布局了近百個物流園區。長三角地區物流地區、川渝地區以及珠三角地區。其中單普洛斯一家企業在長三角地區就布局了近百個物流園區。長三角地區物流的發達也解釋了我們對于江浙滬包郵的羨慕和嫉妒。
而從其城市的空間分布上來看，物流園區一般分布在城市的邊緣或是衛星城中，緊鄰國道、省道、高速公路或空港水港，距離市中心一般不超過一小時車程，這些地區地價較低且交通非常發達。以長三角地區為例，昆山常熟等城市是物流地產企業的必爭之地。
政策：重視程度高 出臺文件頻繁
今年6月，財政部發布《關于開展2018年流通領域現代供應鏈體系建設的通知》，要求強化物流基礎設施建設，夯實供應鏈發展基礎。發展單元化流通，提高供應鏈標準化水平。加強信息化建設，發展智慧供應鏈。聚焦重點行業領域，提高供應鏈協同化水平。推廣綠色技術模式，提高供應鏈綠色化水平。
可以看出，近年來物流地產政策的主要方向是，提升物流現代化水平，提升物流運營效率，助推專業化水準物流地產企業發展。也正是由于政策的大力扶持，物流地產才能在十余年的時間內有如此大的突破性發展。
競爭：“一超多強”的市場格局
經過十余年的發展，物流地產行業呈現出了“一超多強”的發展格局，普洛斯以近七成的市場占有率獨占鰲頭，以1750萬平方米的運營倉儲面積傲視群雄。而第二梯隊的物流地產企業則在250~400萬平方米的運營倉儲面積區間中競爭，彼此都沒有拉開較大的差距。
在第二梯隊及后來競爭者中，主體的分布尤其廣泛，以其他行業為主要業務的企業多有涉足。但主要可以分為四類。一是外資企業進入中國進行發展，如豐樹與安博;二是傳統房企跨界發展，如萬科萬緯物流與遠洋集團等;三是電商企業為滿足自身發展建立產業鏈，發展物流地產;四是獨立經營物流地產的其他企業，如易商紅木和環普等。
企業：輕重資產的較量
(一)普洛斯-快速周轉、覆蓋全面化
輕資產快速周轉
全面化服務
(二)萬科萬緯-密集網絡服務精細化
發展歷程
重資產+密集網絡
完整產業鏈服務
(三)豐樹
創新多樣化
(一)金融物流園
二)保稅物流園
結語：物流地產企業在中國的競爭與發展還遠沒有定局，在這個江湖中，武林盟主普洛斯、后起之秀萬緯以及各大門派都在各自較量，萬科在收下普洛斯后能否就此一統江湖也還未可知。但我們能夠確定的是，物流地產行業的發展將會向著科技化與高端化繼續前進，在我們未來的日常生活中，物流地產項目也將成為雖不引人注目但也不可或缺的重要一環。