在當(dāng)前為數(shù)不多的物流地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)研究中，依然存在著以下一些問題。
1.物流地產(chǎn)投資經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)中缺乏風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)
隨著改革開放深入、市場(chǎng)競(jìng)爭的加劇以及不斷加強(qiáng)的對(duì)外經(jīng)濟(jì)合作，企業(yè)對(duì)于風(fēng)險(xiǎn)管理有了一定的認(rèn)識(shí)，但是風(fēng)險(xiǎn)專業(yè)知識(shí)的欠缺導(dǎo)致了項(xiàng)目的各方一方面不夠清楚其所面臨的風(fēng)險(xiǎn)，另一方面缺乏管理的經(jīng)驗(yàn)，管理手段落后，缺乏主動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn)管控，而即使是對(duì)風(fēng)險(xiǎn)管理計(jì)劃有所制訂，也由于忽視了風(fēng)險(xiǎn)的階段性，導(dǎo)致制訂風(fēng)險(xiǎn)計(jì)劃沒有重點(diǎn)，很難做到防范措施的很好實(shí)施。另外，項(xiàng)目實(shí)施者和投資者由于存在利益的博弈，雙方信息沒辦法做到充分溝通，當(dāng)一個(gè)項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)不豐富的投資者在進(jìn)行決策的，對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的估計(jì)和判斷自然不會(huì)充分。可行性研究工作者在輔助投資決策時(shí)往往只是單純的從財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)方面進(jìn)行盈利或者償債能力的論證，風(fēng)險(xiǎn)分析只是一筆帶過，這些主觀上對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的不重視，進(jìn)而造成風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)方法及理論研究工作的落后。在這種環(huán)境下，分析人員不能幫助投資者對(duì)項(xiàng)目可能發(fā)生的各種風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行全面分析，無法度量可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)概率及損失程度，也無法預(yù)見到風(fēng)險(xiǎn)之間的影響及后果，這樣一來，無怪乎出現(xiàn)投資嚴(yán)重超支、工期拖延甚至半途而廢止或開業(yè)后經(jīng)營情況不善等不利行業(yè)和企業(yè)發(fā)展的現(xiàn)象。
2.沒有構(gòu)建系統(tǒng)、完整的物流地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)管理理論框架，研究方法落后
物流地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理應(yīng)該綜合物流地產(chǎn)項(xiàng)目投資理論與風(fēng)險(xiǎn)管理理論的研究。由于物流地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理本質(zhì)上屬于風(fēng)險(xiǎn)管理，因此在研究的過程中可以參照風(fēng)險(xiǎn)管理的理論與觀點(diǎn)，但是不應(yīng)該脫離物流地產(chǎn)項(xiàng)目自身的特點(diǎn)，即是投資風(fēng)險(xiǎn)管理必須有針對(duì)性，須得構(gòu)建一個(gè)系統(tǒng)、完整的以物流地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)為對(duì)象的管理框架，有了這樣的基礎(chǔ)性成果，才能保證今后研究成果之間的完備性和邏輯性，但目前物流地產(chǎn)理論研究還沒形成體系，更別說其風(fēng)險(xiǎn)管理理論框架了。
另外，物流地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)手段是比較落后的。當(dāng)前的物流地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)時(shí)主要采用定性方法，定量的分析方法使用不多。在物流地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)中分析人員多采用傳統(tǒng)的專家調(diào)查的定性方法，當(dāng)然也有學(xué)者運(yùn)用概率方法來進(jìn)行定量分析。但這種方法存在的一個(gè)最大的缺陷在于：很不容易取得風(fēng)險(xiǎn)因素變量的概率分布，另外不確定不完全是隨機(jī)性，因此概率分析評(píng)價(jià)方法在實(shí)際應(yīng)用特別是對(duì)物流地產(chǎn)的實(shí)際操作中具有相當(dāng)大的局限性，后文會(huì)有所分析。因此，物流地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)的分析方法及技術(shù)手段與國外先進(jìn)技術(shù)及國內(nèi)工程項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)方法比起來，存在很大的差距。
3.照搬一般的風(fēng)險(xiǎn)投資評(píng)價(jià)方法，風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)指標(biāo)欠缺
如前文所述，物流地產(chǎn)項(xiàng)目的投資風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)不能忽視項(xiàng)目本身投資的特點(diǎn)，而照搬一般的風(fēng)險(xiǎn)投資評(píng)價(jià)方法。專家調(diào)查法，層次分析法ahp，模糊綜合評(píng)價(jià)法，神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)法在在當(dāng)前的風(fēng)險(xiǎn)研究中得到了廣泛的應(yīng)用，但是，從研究對(duì)象來看這些理論結(jié)合物流地產(chǎn)項(xiàng)目特點(diǎn)而進(jìn)行的研究幾乎是空白。而從指標(biāo)體系來看，目前財(cái)務(wù)方面的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)指標(biāo)很多，如npv、firr、beq等，但往往不能一步到位直接評(píng)價(jià)，需綜合計(jì)算;其次，判斷的標(biāo)準(zhǔn)是多項(xiàng)指標(biāo)，而不是一個(gè)確定的指標(biāo)，因此會(huì)招致不同的評(píng)價(jià)結(jié)果。