物流園區作為物流中心建設的重要載體，對于改善物流發展環境、提高物流效率具有重要意義。物流園區運營的發展模式是企業和政府關注的焦點，也與物流園區的功能直接相？
目前，國內外物流園區的建設和發展模式主要分為三種類型：政府主導型模式、企業主導型模式和政企聯合發展型模式。
在政府主導模式下，政府協調園區規劃建設，負責園區道路、市政等基礎設施建設，吸引物流園區投資。這種模式在北京，物流園區、長沙、西安建設中采用。政府負責園區基礎設施建設，企業入駐園區運營，具有建設周期短、城市物流環境明顯改善的特點。在這種模式下，園區建設與城市總體規劃和物流發展規劃高度一致，具有較強的可操作性。物流園區按照規劃實施，內部功能結構清晰，內外交通銜接有序。然而，物流園區的政府主導模式需要政府在建設初期預付部分資金，這將對政府財政產生一定的壓力。
企業主導模式是指企業依靠自身強大的經濟實力和品牌影響力，吸引上下游產業和相關物流企業集聚，形成物流產業集聚區。國外以聯邦快遞聞名的孟菲斯機場和杭州的傳化物流就是這種模式的典型代表。這種物流園區依靠大型企業的建設，可以帶動區域內相關產業的集聚。收益見效快，能給城市帶來良好的經濟效益。不可忽視的是，物流園區是由上下游延伸的大型企業組成的，其產業相對單一。此外，為了追求利潤，企業缺乏對園區的整體規劃，在與周邊建筑和產業的整合上存在一些問題。
物流園區可持續發展道路漫長，政企聯合發展模式是上述兩種模式的融合，通過政府與龍頭企業之間的協調促進物流園區的發展和建設。政府發揮宏觀調控作用，依托物流園區，規劃，推動物流園區向標準化、規范化方向發展，通過招商引資，引進更多與園區功能定位相匹配的企業，提升正在建設中的物流園區鄂州空港物流的功能，是政府與企業聯合發展模式的代表，園依托省市政府與順豐，聯合合作，重點建設區域貨運樞紐。這種物流園區有利于充分發揮政府和企業的更大優勢，實現優勢互補。但是，政府和龍頭企業之間應建立良好的溝通和協調機制，以避免決策權和運營園區成熟后的分歧。
政府主導模式在中國物流園區的發展中被廣泛采用。隨著政府分權和分權的深化，物流業作為市場化程度較高的基礎主導產業，應按照運營“政府搭建平臺，企業唱戲”的思路，采取企業主導模式或基于規劃許可和監管的政企聯合發展模式。因此，可以發揮政府的空間引導、行業引導和企業監管職能，增強企業的主動性和發展活力。這不僅可以減輕政府的財政負擔，還可以與城市規劃、工業和土地利用相協調，同時有利于物流園區和企業的運營，這也將是物流園區未來的發展趨勢。
目前，物流園區的運營模式主要分為三種模式：管委會模式、龍頭企業模式和第三方團隊模式。管委會模式是政府設立物流園區管委會，負責公園的日常運營和管理。這是物流園區，成都，新都、物流園區經常采用的運營模式，政府是物流園區運營發展的堅強后盾，可以按照規劃要求推進物流園區的規范化運作。該模式有利于物流相關政策的實施和落地，以及與相關政府部門的協調和溝通。值得一提的是，政府缺乏專業的物流人才，難以獲取物流供求信息，這可能導致與市場信息不對稱的現象。
龍頭企業模式運營適用于以龍頭企業為主體，依托龍頭企業進行園區管理、運營日常維護的物流園區開發建設。在這種模式下，具有一定運營管理經驗的龍頭企業參與園區的開發建設，可以形成一個一體化的建設模式運營。
第三方集團運營模式聘請經驗豐富的第三方團隊運營園區，實現政企分開和市場化運作，構建現代企業管理體系。該模式以市場為導向，能夠準確把握市場和物流業的最新發展趨勢，制定合理的運營戰略和發展機制，有效協調入駐企業與政府的關系。值得注意的是，物流園區運營需要考慮運輸、倉儲、配送和政策等綜合因素，對第三方團隊的要求相對較高。