（1）土地規(guī)模
物流園區(qū)是大概念，而一般意義上的物流配送中心是小概念，這一點(diǎn)在國(guó)內(nèi)外都是明確的。因此，要求物流園區(qū)有一定的規(guī)模。因?yàn)橐?guī)模大小將決定物流園區(qū)所能夠承載的設(shè)施、功能與服務(wù)。
（2）物流設(shè)施
物流園區(qū)必須具備比較完備的設(shè)施，這些設(shè)施包括基礎(chǔ)設(shè)施（用于倉(cāng)儲(chǔ)運(yùn)輸服務(wù)的設(shè)施）、公共設(shè)施（用于工商、稅務(wù)、海關(guān)、商檢、銀行、保險(xiǎn)等服務(wù)的設(shè)施）以及相關(guān)設(shè)施（用于辦公、住宿、飲食等服務(wù)的設(shè)施）。
（3）進(jìn)入企業(yè)及標(biāo)準(zhǔn)（或規(guī)則）
物流園區(qū)必須制訂明確的進(jìn)入企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，并以市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的規(guī)則決定企業(yè)進(jìn)出或去留。那種沒(méi)有標(biāo)準(zhǔn)或在標(biāo)準(zhǔn)問(wèn)題上先松后緊的做法是不科學(xué)的。
（4）物流功能和服務(wù)
物流服務(wù)包括基本服務(wù)和附加服務(wù)（或增值服務(wù)），既包括對(duì)進(jìn)入企業(yè)的服務(wù)也包括對(duì)終端客戶的服務(wù)。物流園區(qū)在規(guī)劃與設(shè)計(jì)中不能只停留在功能上，必須定義所提供的的服務(wù)，依據(jù)“鏈”條（需求鏈、供應(yīng)鏈、價(jià)值鏈、產(chǎn)業(yè)鏈、服務(wù)鏈等等）設(shè)計(jì)物流園區(qū)的服務(wù)（建議在物流園區(qū)規(guī)劃與設(shè)計(jì)中引進(jìn)業(yè)務(wù)模式）。
（5）運(yùn)營(yíng)主體
物流需要集約化，土地開(kāi)發(fā)需要集約化，城市需要經(jīng)營(yíng)，等等，如果物流園區(qū)沒(méi)有一個(gè)明確的運(yùn)營(yíng)主體，那么，土地以及各種投資的回報(bào)就只能是紙上談兵。避免表面上一個(gè)運(yùn)營(yíng)主體而實(shí)際上是各自為政或者只有管理主體而沒(méi)有運(yùn)營(yíng)主體的局面。單一的通過(guò)招商而轉(zhuǎn)讓或租賃土地的方式是難以形成真正意義上的運(yùn)營(yíng)主體的，經(jīng)營(yíng)土地和經(jīng)營(yíng)物流園區(qū)是兩個(gè)不同的概念。
（6）投資主體
這個(gè)問(wèn)題對(duì)于中國(guó)的物流園區(qū)尤為重要，絕大多數(shù)的物流園區(qū)都是從生地開(kāi)始的，其主要情形是：物流園區(qū)都是政府主管部門或直屬企業(yè)以土地形式投資控股并在此基礎(chǔ)上衍生出一個(gè)兩個(gè)牌子一班人馬的機(jī)構(gòu)，這就必然造成政企不分的局面。國(guó)外的很多物流園區(qū)都是從熟地開(kāi)始的，即便是政府投資，也不存在政府干預(yù)經(jīng)營(yíng)的情況。關(guān)于投資主體問(wèn)題，既要明確投資主體本身，也要明確投資主體和運(yùn)營(yíng)主體的關(guān)系。